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黄泽伟律师

重庆刑事辩护律师团首席辩护律师

 
 
 

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黄泽伟律师,男,从事刑事辩护20年,专注刑事案件。长期以来,黄泽伟律师以其敬业精神和高效、优质的法律服务不断赢得国内外众多客户的赞誉及法律界的认可。“真诚、高效”、“专业、尽职”、“勇于担当”、“理论素养好”、“善于钻研、勇于创新、敢于突破”已成为其律师特色。

引用 二手房买卖中违约情形及应对措施  

2010-05-16 11:38:56|  分类: 法律咨询 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         荣飞律师二手房买卖中违约情形及应对措施
        最近房地产价格经历了明显的波动,随之而来的是二手房买卖违约纠纷案件的不断增加。二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多,比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等等,有些违约导致合同不能履行,有些问题不足以导致合同无法履行,但是影响了一方的权益,至少给对方造成日期的延误。

近期在二手房买卖中根本违约的情形越来越多,以下简要列举双方根本违约常见的几种形式

1、卖方以签订《房屋买卖合同》的时候没有取得房屋两证为由主张合同无效的。

2、卖方以签订《房屋买卖合同》的时候没有经过家人同意或者家人事后不同意要求反悔的。

3、卖方以签订《房屋买卖合同》后房屋价格上涨为由,认为合同价格偏低,主张合同显失公平要求撤销合同的或者增加房价的。

4、卖方以买卖的房屋是房改房,卖房的时候没有经过单位同意为由主张合同无效的。

5、卖方以《房屋买卖合同》上的签名不是房屋两证上的权利人本人为由主张合同无效的。

6、卖方以签订《房屋买卖合同》后又有买家出更高的价格为由表示反悔的。

7、卖方故意拖延时间,以各种理由拒绝履行过户手续的。

8、买方以签订《房屋买卖合同》的时候对自己的经济能力错误的估计表示反悔的。

9、买方以签订《房屋买卖合同》的时候没有经过家人同意或者家人事后不同意要求反悔的。

10、买方以签订卖方以签订《房屋买卖合同》的时候没有仔细查看房屋的质量环境等方面的问题要求反悔的。

对于二手房买卖中对方提出的各式各样反悔的理由,如何保护自己的合法权益呢?首先,应当保障双方签订的《房屋买卖合同》合法有效,避免签订一个无效的合同。对此,要注意以下几点:

1、尽量购买已经取得两证的房屋,如果卖方因为各种原因暂时还没有取得两证,双方必须在合同中约定清楚等时机成熟立即办理过户,并且约定如果卖方最终不能取得两证时需承担的责任。

2、必须要弄清房屋的权属情况(一般指的是夫妻共有),不要认为只要两证上登记的人签字就行了,共有产权的房屋只有共有人都同意,并且都要在合同上签字合同才有效。

3、对于以原来以标准价购买的公房,须确定是否已按成本价补足差价,卖方是否享有100%产权。

4、对于由产权人的亲属代理签订合同的,要注意需要向对方索取产权人的《授权委托书》和双方的身份证复印件。(该授权委托书最好经过公证)。

5、注意房屋是否已经被抵押,已经抵押的需要在银行办理相关手续。

其次,在合同有效的情况下,对根本违约方可以按照合同约定追究相应的违约责任。对此,应当注意以下几点:

1、一旦出现一方违约时,守约方可以选择要求违约方是继续履行还是采取补救措施还是赔偿损失。选择的权利在于守约方而不在违约方,违约方认为承担了违约金就可以要求解除合同是错误的。

2、如果一方已经明确表示将要违约反悔,对方可以在合同履行期届满前要求对方履行违约责任。如合同约定的房屋过户期限还没有到,但是卖方已经明确对买方表示反悔,买方可以直接起诉,不必等到约定的过户期限。

3、约定的违约金应当和守约方实际受到的损失相当,不能低于也不要过分高于实际损失。如果违反了此规定,一方可以向法院起诉要求增加或减少。

4.如果在合同中约定了定金,又约定了违约金的,守约方一般只能选择适用一个。除非所遭受的损失单独适用定金或者单独适用违约金仍然不够弥补的时候,才可以两者同时适用。

从合同约定的角度讲,应该对合同履行的所有细节进行约定,并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。为了尽量的将因对方违约给自己造成的损失降到最低,在此对几种常见的违约情况在合同中应怎样约定进行举例说明:

1、对于根本违约可这样约定:本合同签订后,如甲方不出售该房屋,则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行,若乙方解除合同的,甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋,如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。

2、本合同签订后,如乙方不购买该房屋,则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行,若甲方解除合同的,乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋,如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款,以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。

3、 另外,对于出售方隐瞒事实,比如共有权人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情况,导致合同无法履行,买方的利益无法实现的,为避免这种情况,可以这样在合同中约定:售房人保证房屋产权真实,不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋转让的权利、不存在房屋有关的债权、债务纠纷,如果售房人的声明与实际不符,导致购房人无法实现合同目的的,售房人应赔偿购房人总房价款20%的违约责任。

4、 有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的,但在合同生效前,买卖双方可能已经履行了一部分合同义务,对这种情况在合同中可这样约定:本合同生效前若甲方违反本合同约定的,甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的,乙方有权单方解除合同,并要求甲方支付总房款20%的违约金;若乙方选择继续履行合同的,甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款10%的违约金。

5、本合同生效前若乙方违反本合同约定的,甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的,甲方有权单方解除合同,并要求乙方支付总房款20%的违约金;若甲方选择继续履行合同的,乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款10%的违约金。

6、合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减,比如约定总房价款1%-5%的违约金,再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的日万分之三承担违约责任,直至符合合同约定的条件为止。

    以上内容,不能涵盖整个二手房买卖过程中的所有违约情形及防范方式,为防范风险,避免损失,建议购房人签署详尽的买卖合同。如有条件可请专业人员或律师帮助,因为我们不能保证风险一定不发生,但是我们应力求损失的最小化。

 

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